不動産業向け 賃貸借契約チェックリスト

賃貸借契約で確認する項目

賃貸借契約で確認する項目は、次の6つに分かれます。

定期借家かどうかを最初に確認します。定期借家契約は、契約の更新がない旨を書面を交付して説明することが必要で、この手順を欠くと定期借家として成立しません。

原状回復の範囲を先に決めておく

原状回復は、退去時にもっとも争いになりやすい部分です。

国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインでは、通常の使用による損耗や経年変化は賃貸人の負担とする考え方が示されています。借主の負担となる範囲を特約で定める場合は、その内容を明確にし、借主が認識したうえで合意していることが必要とされています。

実務では、次の形にしている会社が多くあります。

1. 契約時に、負担の区分を一覧で示す
2. 入居時の状態を写真で記録し、双方で共有する
3. 特約がある場合は、その内容を口頭でも説明する

ポイントはここです。2つ目があると、退去時に「元からあった傷かどうか」の話がすぐ決まります。

保証と連帯保証人

賃貸借契約では、家賃債務保証会社を利用する形が広く使われています。連帯保証人を立てる場合は、極度額の定めが必要になります。

民法の改正により、個人が保証人となる根保証契約では、極度額を定めなければ効力を生じないとされています。連帯保証人を立てる契約では、この定めがあるかを確認する形になります。

保証会社を利用する場合も、次の点を確認しておくと安全です。

• 保証の範囲（賃料のみか、原状回復費用を含むか）
• 更新時の保証料の扱い
• 保証会社の審査の結果と有効期間

説明と交付の記録

賃貸借契約でも、重要事項説明が必要になります。定期借家契約の場合は、これに加えて契約の更新がない旨の説明が必要です。

実務では、次の記録を残している会社が多くあります。

• 重要事項説明の日時と取引士の氏名
• 定期借家の事前説明書の交付日
• 契約書の交付日と署名の日

定期借家の事前説明は、契約書とは別の書面で行うこととされています。契約書と一体になっていると、有効性が問題になることがあります。

定期借家の説明はいつ行いますか。

契約を締結するまでの間に、契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明することとされています。契約書とは別の書面で行う形が確実です。

原状回復の特約はどこまで定められますか。

通常の使用による損耗を借主の負担とする特約は、内容が明確で、借主がその意味を理解して合意している必要があるとされています。範囲があいまいな特約は、後から争いになりやすくなります。